その3~基本構想とコンセプトはコチラのリンク~
お店の基本構想やコンセプトを決めたら次に行うのが、立地の決定です。出店する地域は以前仮に出しましたのでそれを元に出店場所を決めます。ここからはかなりスピード勝負になりますよ!なぜなら大抵の場合テナントの仮押さえはできません。ですので良いなぁ~と思った空きテナントがあれば即刻抑える必要があります。そして迅速にお金を用意しつつ契約し、施工業者・デザイナーの相見積もりを取るなど並行して進めねばなりません。(抑えてる間もお金がかかるので)
もし、既知の業者などがいるのならあらかじめ話をしておくのも良いでしょう。

では実際の動きですが、以前リサーチした地域のデータを元に以下の項目を、理想値と擦り合せて店舗決定します。

商圏仮設定:商勢圏との関係⇒通行客の流れ把握⇒営業形態の明確化
損益計算設定:売上高予想⇒粗利益率設定⇒人件費予想⇒投下資本額仮決定

ここではBarに限定して話を進めますが。ここで一つ問題になるのが営業時間について、実はテナントの中には深夜営業を認めていない(許可がない)テナントもあるのです。大概の場合大家さんも空けておきたくないので交渉次第でOKになりますが、無理な可能性もある事を念頭に入れておいて下さい。

そして最も重要な部分
その物件が『居ぬき』なのか?『スケルトン』(がらんどう)なのか?です。これは出店計画上の資金や出店までの期間を左右する飲食店出店の上では最も金額の差が出る部分です。出来れば最初の一店舗目は『居抜き』を選びたい所・・・・。
なぜなら居抜きの場合には基礎工事(電気・ガス・水道!)が必要ではない場合があり、工事期間と工事費用に大きな違いが出ます。規模にもよりますが小型の物件でも金額にして70万は下りません。さらに使っていたカウンターや机・椅子・調理器具や冷蔵庫なども綺麗であればそのまま使えますし、簡単なメンテナンスで使える場合も多い、さらに食器やグラスなども手に入れるチャンスです。但し、引き渡し時には別途見積もり料金が前オーナーとの間で取引されます。それでも一から全て自前で揃えるより、遥かに安いので是非こういった物件を発見してモノにしましょう。(但し、フリーレントの期間など確認項目は多い)

ちなみにスケルトンの場合で一から工事してデザインする場合約1000万円前後と言われています。(居抜きなら300万以下に出来る可能性有)出来ればその資金はお店のブランディングの為の費用や広告宣伝費に当てたい所です。また運転資金の余剰を生み出す為にもここはなるべlく節約しましょう。

但し!!安いからといって条件の悪い物件を選ぶのはかなりのギャンブルとなります。駅から徒歩15分、入口が分かり辛い、道が狭い、地下、ビルの4F人通りが無いといった物件では初期の売り上げ向上に苦労するので、なるべく避けましょう。
また、大きさが適度かどうか?も気にしておいた方が良いでしょう。開店初期から人数が5人もいるのに収容人数20人のお店では効率が悪すぎます。しかし、開店メンバーが少なくても最初から少し大きめの店舗で30人収容できる場合は増員すれば済む話です。但し、当初の予定より規模が大きくなるとオペレーションやメニュー構成も変えていかねばなりませんし、固定費用(家賃など)が増加しますのでなるべく前回決めたコンセプトに近い形の物件を選びましょう。
物件選びはお店の売り上げの上限を大まかに決めるものであり、集客を左右する大切な要素でもあり、簡単に言えば諸にお金に直結します。なるべく第三者の意見や調査会社を使ってのリサーチを検討しても良いでしょう。

弊社ではデータの無い地域の場合に、調査会社に依頼してリサーチを行っておりますが、リサーチに関したお客様の別途負担はございませんのでご安心下さい。(料金内に含み済み)店舗決定の段階までくると雪崩を打ったように忙しくなります。それもあらかじめ綿密な計画を立てておけば慌てる事なく進めることができますので、是非当ホームページのBarの開業準備その1~3をしっかりと確認して進めて下さい。

次の記事は、店舗決定後デザイナーとの打ち合わせ作業を完了させ、工事業者を入れる場合の手配などについても相談していきますが、忘れてはならないのが資金問題!とても重要な助成金申請・借入計画などについて書かれていますので参考にして頂ければ幸いです。

その5~投下資本計画について~はコチラ